迷題：年內(nèi)超九成收益為負(fù)！公募REITs一邊集體下跌一邊擴(kuò)募50億元
本報（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報道今年以來，公募REITs在大類資產(chǎn)中表現(xiàn)墊底。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至6月6日，中證REITs收盤指數(shù)跌幅達(dá)到19%，僅有2只今年新上市的REITs實現(xiàn)上漲，其他25只REITs今年以來收益全部為負(fù)，占比達(dá)到92.59%。與此同時，REITs指數(shù)還跑輸了上證綜指。公募REITs下跌背景下，首批擴(kuò)募項目依然超額完成了募集。6月2日，滬深交易所官網(wǎng)披露了4單項目的定向擴(kuò)募發(fā)行情況報告書，實際募資總額超50億元。REITs市場一邊下跌，一邊擴(kuò)募，表面上看互相矛盾。REITs市場大跌，收益虧損，為何擴(kuò)募項目還能吸金50億元人民幣？對此，業(yè)內(nèi)人士指出，目前REITs市場上的下跌主要是價格變動帶來的負(fù)收益，而派息收益沒有明顯變動。這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預(yù)期和信心悲觀，止損行為的系列負(fù)反饋，市場拋盤增多，價格不斷下探，導(dǎo)致REITs賺錢效應(yīng)大大下降。但投資者不宜盲目看空，也要避免“追殺漲跌”，下半年基本面有望逐步恢復(fù)，預(yù)計在一定時間內(nèi)，REITs分紅收益率水平提升，行業(yè)長期配置價值凸顯。超九成公募REITs年內(nèi)收益為負(fù)數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日收盤，全市場跌破發(fā)行價格的REITs過半，達(dá)到16只。從資產(chǎn)種類來看，目前僅有倉儲物流REITs還未跌破發(fā)行價格，其他五類資產(chǎn)類型均已破發(fā)，其中7只高速公路REITs全部破發(fā)，最大跌幅超30%。截至6月6日收盤，市場上27只公募REITs總市值為823.08億元人民幣，發(fā)行規(guī)模為908.93億元，較發(fā)行跌9.45%。其中產(chǎn)權(quán)REITs市值為344.47億元，較發(fā)行漲3.75%；特許經(jīng)營權(quán)REITs市值為478.61億元，較發(fā)行跌17.04%。與此同時，REITs指數(shù)還跑輸了上證綜指。上周，中證REITs指數(shù)（收盤）下跌4.042%，REITs指數(shù)下跌4.413%，上證綜指上漲0.547%，國債指數(shù)上漲0.135%。滾動4周，中證REITs指數(shù)（收盤）下跌4.81%，REITs指數(shù)下跌5.12%，上證綜指下跌3.13%，國債指數(shù)上漲0.47%。對于公募REITs近期持續(xù)下跌并跑輸上證綜指，三盛資本投資總監(jiān)李超接受《華夏時報》記者采訪時表示，REITs收益分兩個部分，一個是派息帶來的收益，一個是價格變動帶來的收益。目前市場上的下跌主要是價格變動帶來的負(fù)收益，而派息收益沒有明顯變動。數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，產(chǎn)權(quán)REITs股息率預(yù)計2023年在3.8%到4.7%之間（剔除鵬華深圳能源），經(jīng)營權(quán)REITs在6.4%到10.5%之間，明顯看到目前各個REITs的派息率仍然在正常范圍內(nèi)。價格變動的主要原因是投資者對市場情緒變化的敏銳反應(yīng)。李超稱，近期國內(nèi)外上市的房地產(chǎn)，尤其是住宅開發(fā)企業(yè)陸續(xù)停牌，甚至退市。疊加上海周邊部分工業(yè)園區(qū)REITs租戶退租等負(fù)面消息，綜合引發(fā)了部分投資者的恐慌情緒，隨后這股情緒蔓延到了二級市場。中證鵬元研發(fā)部研究員吳進(jìn)輝接受《華夏時報》記者采訪時指出：“從宏觀基本面來看，今年以來由‘強(qiáng)預(yù)期和強(qiáng)現(xiàn)實—強(qiáng)預(yù)期和弱現(xiàn)實—弱預(yù)期和弱現(xiàn)實’，基本面表現(xiàn)較弱，疫情仍影響了企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表，這將影響REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營和現(xiàn)金流。REITs今年一季度報業(yè)績不及預(yù)期，尤其是部分優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園的資質(zhì)遭受質(zhì)疑，引領(lǐng)了REITs下跌。”另外，也是最重要的，公募REITs價值的回歸是根本原因。吳進(jìn)輝進(jìn)一步分析，我國REITs市場上市接近兩年，已經(jīng)逐步從炒作、追優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨特和稀缺性，回歸到資產(chǎn)內(nèi)在價值的考量。投資者也對REITs下跌造成了一些影響。吳進(jìn)輝稱，當(dāng)前投資者結(jié)構(gòu)單一，流通規(guī)模小，近期換手率和成交量持續(xù)維持低位，流動性是影響市場下跌的重要原因。今年以來債市走牛，10年國債利率較去年末下行達(dá)15BP，當(dāng)前債券為主的投資者也分流了REITs的增量資金。“REITs的本質(zhì)是股票但又區(qū)別于股票。它擁有股票的性質(zhì)，必然會呈現(xiàn)一定的波動性。”REITs資深研究員王達(dá)對本報記者稱。首批4單項目合計募資超50億元公募REITs價格下跌背景下，首批擴(kuò)募項目依然超額完成了募集。6月2日晚，滬深交易所官網(wǎng)分別披露了中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的定向擴(kuò)募發(fā)行情況報告書，4單項目實際募資總額超50億元。報告顯示，中金普洛斯REIT此次擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為18.53億元，達(dá)到擬募集金額上限目標(biāo)。華安張江光大REIT擴(kuò)募向18名發(fā)售對象募資總額約為15.53億元。博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為12.44億元。紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募發(fā)售募資總額約為4.15億元，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計約1.54億份。REITs市場一邊下跌，一邊擴(kuò)募，表面上看互相矛盾。REITs市場大跌，收益虧損，為何首批擴(kuò)募項目還能吸金50億元？在李超看來，市場一邊跌，一邊成功擴(kuò)募并且超募的原因在于主導(dǎo)二者的投資者類型不同。造成市場下跌的是一些投資期限相對短期的投資者，他們主要受到市場上負(fù)面消息，如房地產(chǎn)上市公司爆雷、停牌、退市、租戶退租等市場情緒的感染而選擇離場。而參與募資的主體則是偏好長線資金的投資者，他們更加看好經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展的機(jī)會。但其實，擴(kuò)募是公募REITs的生命力源泉。吳進(jìn)輝表示，目前首批4單擴(kuò)募項目已經(jīng)發(fā)售完成，等待上市，擴(kuò)募的完成在我國公募REITs市場是一件里程碑的事情。由于目前二級市場下跌，擴(kuò)募對市場的提振效應(yīng)有限，后續(xù)可以持續(xù)觀察上市后的表現(xiàn)。李超指出，我國公募REITs因為投資資金的相對充沛，在剛推出的半年內(nèi)充分享受了流動性溢價，同時也經(jīng)受了更多散戶資金所帶來更大的價格波動性。這次公募REITs擴(kuò)募成功也讓短期資金看到了長期資金的態(tài)度，一定程度上能夠給投資者更多的信心。王達(dá)同樣認(rèn)為，“REITs完成擴(kuò)募是我國發(fā)展公募REITs重要的一環(huán)，對于完善REITs市場機(jī)制具有極大促進(jìn)作用。”但他建議，擴(kuò)募價格不應(yīng)該脫離實際，一旦脫離將會受到市場的懲罰。這一點從紅土鹽田港REIT上體現(xiàn)得較為明確，它的實際發(fā)行價高于基準(zhǔn)日預(yù)期定價，因此成為市場首個跌破擴(kuò)募價格的REITs產(chǎn)品。規(guī)避盲目“追殺漲跌”“這輪深度下跌是多方面的綜合因素，形成投資者預(yù)期和信心悲觀，止損行為的系列負(fù)反饋，市場拋盤增多，價格不斷下探，導(dǎo)致REITs賺錢效應(yīng)大大下降。”談及公募REITs下跌的根本原因，吳進(jìn)輝對本報記者總結(jié)。那么，展望未來，公募基金REITs的市場走向如何？今年的下跌態(tài)勢將維持多久？是否在年內(nèi)能迎來企穩(wěn)回升？對于二級市場的波動，王達(dá)稱投資者不應(yīng)盲目看空。他表示，市場發(fā)展初期需要一個成長階段，這個階段也是發(fā)現(xiàn)不足，完善不足的過程。目前市場還在延續(xù)波動，主要是機(jī)構(gòu)在止損，一旦這一過程完成，市場底部也將展現(xiàn)，到時候價值投資者回歸將會增強(qiáng)流動性，增加交易頻率，預(yù)計這一觸發(fā)因素將會隨著半年報數(shù)據(jù)出爐而引動。根據(jù)美國REITs的發(fā)展歷程來看，他們經(jīng)歷了多輪牛熊周期，市場下跌也是逐步走向成熟的必然過程。吳進(jìn)輝建議，投資者應(yīng)該理智看待，無須過度苛刻。當(dāng)前我國REITs市場仍處于試點階段，市場制度和機(jī)制仍在持續(xù)探索和完善。REITs底層資產(chǎn)具有較強(qiáng)的周期性，正常生產(chǎn)經(jīng)營波動在所難免，這要與資產(chǎn)優(yōu)劣和運營管理水平的高低分開來看。區(qū)分短期和中長期矛盾、市場流動性不足、投資者結(jié)構(gòu)單一、炒作心態(tài)等現(xiàn)象或許在一定時間內(nèi)難以快速改變，但將會逐步轉(zhuǎn)好。展望后市，吳進(jìn)輝認(rèn)為，由于市場估值的錨未完全形成，也沒有類似股債的歷史周期和收益率比較，預(yù)計估值的下調(diào)仍會持續(xù)一段時間。投資者預(yù)期和信心受損，這需要政策利好和市場的賺錢效應(yīng)提升，才能逐步恢復(fù)。另外，流動性的問題短期內(nèi)難以快速緩解，債券市場仍有下行趨勢，REITs增量資金比較少。隨著市場的逐步下跌，下半年基本面有望逐步恢復(fù)，在一定時間內(nèi)，REITs分紅收益率水平提升，長期配置價值凸顯，博弈短期收益的策略并不可取。政策方面，可以適當(dāng)引導(dǎo)和培育REITs長期資金，加快二級市場制度建設(shè)，盡快出臺REITs實時指數(shù)。市場情緒變化莫測，業(yè)內(nèi)人士不建議投資者追漲殺跌。李超分析，6月5日公募REITs價格整體暴跌，6號下午又止跌甚至反彈，短期價格無法預(yù)測。從研究美國REITs的經(jīng)驗來看，在疫情發(fā)展的2020年至2021年，市場從暴跌到反轉(zhuǎn)就是一年內(nèi)發(fā)生的事情。而2008年金融危機(jī)、2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂、1997年金融危機(jī)等則耗費了更長時間，哪怕專業(yè)投資者也沒有把握能夠預(yù)測未來。他建議，普通投資者投資公募REITs更多還是要專業(yè)、細(xì)致地研究底層資產(chǎn)質(zhì)量以及運營團(tuán)隊的水平。責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳